土地使用权价值是否计入房产原值

北丐洪七公

土地使用权价值是否计入房产原值

2009.05.04   樊剑英

　　土地使用权是否应当计入房产原值计算缴纳房产税？本文结合新《企业会计准则》分析如下。
　　案例一：A企业会计核算执行《小企业会计制度》，车间厂房原值1000万元，没有包含实际占用的土地使用权价值500万元。
　　案例二：B企业会计核算执行《企业会计制度》，车间厂房原值1000万元，没有包含实际占用的土地使用权价值500万元。
　　案例三：C企业会计核算执行新《企业会计准则》，车间厂房原值1000万元，没有包含实际占用的土地使用权价值500万元。
　　现试分析3个企业房产税的计税依据。
　　税法关于房产税房产原值的确定
　　财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。所以纳税人计税房产原值的确定，取决于纳税人会计核算所选取的具体的会计制度的规定。
　　《小企业会计制度》的规定和A企业房产税原值的确定
　　《小企业会计制度》规定，购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。
　　会计账务处理为：以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程，借记“在建工程”等科目，贷记“无形资产”科目。
　　A企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，应当按照《小企业会计制度》规定，调整房产原值，调整后房产原值为1500万元，每年缴纳房产税12.60万元。
　　《企业会计制度》的规定和B企业房产税原值的确定
　　《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
　　《企业会计制度》的规定与《小企业会计制度》基本相同，B企业需要进行同样的处理。
　　B企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，应当按照《企业会计制度》规定调整房产原值，调整后房产原值为1500万元，每年缴纳房产税12.60万元。
　　《企业会计准则》的规定和C企业房产税原值的确定《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
　　自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
　　C企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，符合《企业会计准则第6号———无形资产》关于土地使用权的处理规定，房产税房产原值为1000万元，每年缴纳房产税8.4万元。
　　首次执行《企业会计准则》的会计核算依据和房产税原值的确定
　　新《会计准则第38号——首次执行企业会计准则》规定，首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号———无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号———无形资产》的规定处理。
　　所以，假如A企业、B企业2009年1月1日起开始执行新《企业会计准则》，可以按照新《会计准则第38号———首次执行企业会计准则》规定，调整确认房屋固定资产价值为1000万元，无形资产———土地使用权价值500万元，房产税计税原值为1000万元。