二○一○年二手房交易相关税收政策

北丐洪七公

二○一○年二手房交易相关税收政策 2010-5-24 15:34:01

（一）我县普通住宅标准如何确定？ 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下，同时符合上述三个条件的为普通住房。其中“单套建筑面积”是指房产权证主记页中注明的房屋建筑面积，不包括附记页中的辅助房面积。 2、营业房、商业居住、工业居住类房屋不论建筑面积大小，均适用非普通住房相关规定。 （二）农村集体土地性质的房地产权属转移中普通住宅与非普通住宅的认定及税率 农村集体土地性质权属的房地产转移，参照《浦江县农村宅基地管理办法（试行）》的有关规定，对占地面积（以集体土地使用权证面积为准）160平方米（含）以下的为普通住宅，超过160平方米为非普通住宅。普通住宅契税税率为1.5%，非普通住宅契税税率为3%；未完工房屋项目转让的，视同房屋买卖，契税税率为3%；营业税与个人所得税等比照城区二手房交易税收政策办理，农村集体土地性质的房地产转让不征收土地增值税。 （三）对普通住房与非普通住房如何征收营业税？ 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 （四）房产交易涉及税种？税率多少？纳税由何人承担？ 1、营业税及附加：由转让方承担，其中营业税5%、城建税5%、教育费附加3%、地方教育附加2%，综合税率为5%+5%*（5%+3%+2%）=5.5%。 2、契税：由承受方负担，对首次购买90平方米以下（首次购买证明由县房管处出具）按1%征收契税；首次购买农村集体土地在100平方米（含）以下的普通住房，按1%征收契税（首次购买证明由县国土局出具）；普通住房 1.5% ；非普通住房 3%。 3、土地增值税：由转让方承担，个人二手房交易暂免征收土地增值税 （财税[2008]137号）。 4、个人所得税：由转让方承担，对纳税人能提供原值和合理费用凭证，以其转让收入减除财产原值和合理费用后的差额，按20%征收；对纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，个人转让免征营业税的自建自用住房按其转让收入全额的3%征收；对转让其它住房的按收入全额的1%征收。 （五）购房时间如何确定？ 1、个人购买住房以取得的房屋契税完税证明上注明的时间作为其购房时间，如不能提供房屋契税完税证明的，则以房屋产权证上注明的时间为准。 2、房改房、集资房根据房款收据的开具日期与房屋产权证上注明的时间，按“孰先”的原则确定购房时间。 3、个人将通过受赠、继承、家庭析产、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生上述行为前的购房时间确定。 （六）个人自建自用住房有哪些规定？ 1、经政府有关部门批准立项为个人的住宅项目，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证批准登记为个人的住宅项目。 2、享受自建自用住房税收政策仅限于上述规划两证与土地使用证所记载的土地用途及项目名称为“住宅”的房屋。其他综合类房屋（指商住综合、工业居住综合）不得享受该项政策。如“三证”记载内容不统一，以取得土地时的原始依据为准。 3、自建自用住房分割出售，销售时免征营业税的住房仅限一套。 4、个人将受赠、继承或析产的其他个人自建自用住房对外出售，不能按自建自用住房享受免征营业税优惠。 （七）对以不动产相互交换即“以房换房”行为如何征税？ 1、对交换双方分别按销售不动产征收营业税，但符合现行减免税政策规定条件的，可予享受减免照顾。 2、契税按交换双方的价格差额征税，如交换价格相等，免征契税；交换价格不等时，由支付价格差额的一方缴纳契税。 3、对交换双方分别按财产转让所得征收个人所得税，但符合现行减免税政策规定条件的，可予享受减免照顾。 （八）差额征税应提供哪些合法凭证？ 1、应提供税务部门监制的发票（包括建筑业发票、销售不动产发票、装修发票、中介费及房款收据）。 2、完税证明及产权证工本费、公证费等费用。 3、合法有效的法律证明文书（包括法院判决、裁定、执行之类的法律文书）。 （九）同为差额征税，在执行营业税和个人所得税政策方面有什么不同？ 1、营业税按房屋转让收入减除该房屋的购置原价后的余额为计税营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。购置原价应以成交过户时纳税的价格为扣除标准，且不含购置时缴纳的税费成本。 2、个人所得税按其转让收入减除财产原值，转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”税目征收。 （十）个人所得税免税政策包括哪些内容？ 1、个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的收入暂免征收个人所得税。 2、按照城市发展，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋）均免予征收个人所得税。 3、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并在现住房出售1年内按市场重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。 4、个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后一年内又以产权人配偶名义或夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税不予免税。 （十一）个人所得税无偿赠与不动产、土地使用权有什么优惠规定。 个人所得税无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税、个人所得税。　 　一）离婚财产分割； 　二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 　三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 　四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。